La Administración encarece hasta un 25% el precio final de la vivienda y la grava con una carga fiscal del 30%

Oscuro panorama el que tiene el mercado de la vivienda en España en el corto, medio y largo plazo si no se toman medidas fiscales y administrativas con urgencia, ya que el "creciente desajuste entre la demanda y la oferta de viviendas ha provocado un desequilibrio que se acentúa por la elevada carga tributaria que afecta a los activos inmobiliarios. A esta situación se suma un marco regulatorio e institucional que ha introducido elementos de intervención con efectos contraproducentes, como el control de alquileres, generando inseguridad jurídica y restringiendo consecuentemente aún más la oferta disponible".

Esta es la dura advertencia que ha hecho el presidente del Instituto de Estudios Económico (IEE)s, Íñigo Fernández de Mesa, en la presentación del informe de opinión del IEE “La fiscalidad de la vivienda en España. Una propuesta de mejora”, que ha contado con el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) y que constata que tanto la fiscalidad de la vivienda como la del alquiler en España es más gravosa que la mayoría de los países desarrollados, con una presión fiscal que es la segunda más alta de OCDE sobre la compra de vivienda y está muy por encima de la media de la UE. "la presión fiscal es enorme sobre la adquisición, tenencia y enajenación de la vivienda, lo que supone una mayor presión fiscal sobre los hogares y las empresas y afecta negativamente al mercado inmobiliario", ha apuntado el director general del IEE, Gregorio Izquierdo.

Y no le falta razón. La presión fiscal efectiva sobre la inversión inmobiliaria -según el método de la OCDE que mide los tipos tributarios efectivos que soportan en su conjunto cuando se invierte en vivienda- coloca a España con una tributación efectiva del 30,3% frente a un tipo del 6,5% en el promedio de la UE. De igual forma, la tributación efectiva sobre la inversión en vivienda de alquiler en España es muy superior al gravamen efectivo que la inversión en viviendas en alquiler soportan en Europa (44% frente al 31%, respectivamente).

El informe pone como ejemplo el impuesto sobre transmisiones patrimoniales sobre activos inmobiliarios, que en España tiene un tipo general del 11% -de los más elevados de la UE situándose solo por detrás de Bélgica y el Reino Unido-, y que sitúa a España, junto con Noruega y Suiza, como los únicos tres países que aplican impuesto sobre el patrimonio neto. Además, en la etapa de la enajenación de la vivienda, se resalta que, en el impuesto sobre las ganancias de capital, que grava las inversiones en vivienda, España presenta un tipo marginal máximo del 30%, casi el doble del promedio europeo (16,4%).

Pero carga fiscal no se queda ahí. El centro de estudios económicos de la CEOE apunta que el IBI es el tributo con mayor recaudación dentro del sector inmobiliario, representando cerca del 30% de la recaudación total por la tributación sobre la vivienda. El IVA se posiciona como el segundo tributo con mayor recaudación, seguido por el IRPF. Junto con el impacto sobre los recursos públicos, el análisis de la carga fiscal sobre la vivienda en España revela que los impuestos representan una parte significativa del precio final de la misma. Según estimaciones de la patronal Asprima recogidas en el informe, hasta una cuarta parte del coste total de la vivienda corresponde a impuestos, es decir, que los impuestos encarecen la compra en un 25%. Para el Consejo General de Economistas, esta carga tributaria suma, aproximadamente, el 10% del precio final para el promotor y el 8,8% del coste total para el comprador, según el Consejo General de Economistas.

El estudio también analiza la complejidad del sistema tributario español con la vivienda dados los distintos niveles de administración y disparidades regionales para el tratamiento fiscal de activos inmobiliarios. "Estas diferencias fragmentan el mercado, aumentando la complejidad y la carga tributaria de la vivienda", incide Izquierdo, que observa que, por ejemplo, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, el tipo puede alcanzar hasta el 13% en algunas comunidades autónomas como Baleares o el 11% en Cataluña, Comunidad Valenciana y Extremadura. Estos contrastan con otros tipos (6%) que se establecen en Madrid, Navarra, Ceuta y Melilla. "Pero estos tipos máximos no te aseguran una correspondiente mayor recaudación por figura tributaria. A pesar de las diferencias normativas tan acusadas, la Comunidad de Madrid logra obtener una recaudación suficiente también en el ámbito inmobiliario, ya que los tipos más bajos incentivan la actividad y las transacciones. Por ejemplo, en el ITP, los tipos de Madrid (6%) son mucho más bajos que los de Cataluña (11%); sin embargo, la recaudación media por habitante de Madrid es algo inferior, pero muy parecida, a la de Cataluña en este impuesto.la diferencia en la adquisición de vivienda".

Para Fernández de Mesa, más allá de su afán recaudatorio, "los gobiernos deben introducir reformas en la fiscalidad de la vivienda que vayan encaminadas a promover la inversión en este tipo de activos y fomentar la propiedad y el alquiler, aumentando la oferta disponible y facilitando el acceso a la misma, extendiendo en el conjunto de territorios aquellas prácticas que favorecen una mejora de la competitividad fiscal. Es urgente rediseñar el sistema fiscal que garantice que los impuestos sobre este tipo de activos proporcionales a la capacidad contributiva de los sujetos pasivos, con el objetivo de que produzcan un mínimo impacto sobre las decisiones de los agentes, promoviendo un imposición eficiente, equitativa y neutral y mejorando la competitividad del sistema en su conjunto".

El informe confirma que la recaudación por la tributación de la vivienda representa, aproximadamente 52.200 millones de euros, un 3,5% del PIB en España, convirtiendo a los inmuebles en una fuente clave de recaudación para las Administraciones públicas, pero estas solo retornan en in versión un 0,5%.

El informe también alerta sobre las cargas impositivas sobre las segundas viviendas, aunque no se obtengan rentas de ellas y sobre las ganancias patrimoniales derivadas de la enajenación de este activo inmobiliario. "La mera posesión de una segunda residencia conlleva una imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF, lo que genera una tributación adicional aun sin obtener ingresos efectivos. Además, se ha de destacar que, en nuestro país, se calculan las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles sobre el valor nominal del activo sin ajustar por la inflación, tal y como se hace en otros países", apuntan.

Por otro lado, los expertos del IEE y el REAF çonfirman que España necesita un mayor volumen de viviendas destinadas tanto a la propiedad como al alquiler, que debería acompasarse con una regulación apropiada. Así, el déficit estructural de vivienda, en España, ascendería a unos 2,2 millones de unidades para el período 2025-2040, lol que exigiría movilizar en torno a 380.000 millones de euros de inversión.

Capítulo aparte otorgan también a la carga que se soporta por la sobrerregulación que afecta al mercado inmobiliario, especialmente la que se produce mediante los controles de precios, "que ha generado inseguridad jurídica y una retirada de inmuebles del mercado", recuerda Fernández de Mesa. En este sentido, la Ley 12/2023 que introduce el control de precios del alquiler en "zonas tensionadas es un "claro ejemplo, como es el caso de Cataluña, que demuestra que esta medida es ineficaz y contraproducente, especialmente para los colectivos más vulnerables, ya que reduce la oferta de vivienda en alquiler".